日本经营管理签证

1. 主申请人年满20周岁，可携带配偶及子女
2.  在日本成立公司，公司的注册资本金500万日元以上
3. 详细的事业规划书，主申请人需要真实去日本创业
4. 主申请人有3年以上管理经验（部门经理以上）
5. 无犯罪记录

——投资人如果不确定自己是否符合资格——

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1. 免费咨询，评估，签约；
2. 选择房源，完成购房；
3. 准备材料，完成公司资本金的汇款；
4. 完成公司设立手续；
5. 准备在留资格申请文件，制作经营规划书；
6. 向入国管理局递交申请；
7. 领取在留资格认定证明书；
8. 国内的使领馆申领签证；
9. 登陆并领取在留卡。

日本经营管理签证无需日语基础及年龄限制，前期资料准备充足，一般3-4月下签；取得签证以后，即可加入日本的社会保险体系，在医疗、生育、养老、子女入学等方面享受到同等的国民待遇；

无限制

公司经营范围不限，可以从事餐饮、旅游、民宿等多种经营项目

门槛低

无语言、年龄、学历、资产及面试要求

投资少

1套房产就能办理签证，无需高额投资，注册资本金可自由支配，无注册地点限制

审批快

审理速度快，成功获签率高，最快4个月下签，极速登陆日本

免签多

入籍后可免签190个国家，护照超好用

收益高

日本房产出租率极高，回报率可达6-12%

福利多

配偶及子女可随行，免费就读公立中小学，免费享受日本品质教育，享受医疗资源，医疗技术无可挑剔，福利保障全面，幸福指数高

经济繁荣 发达国家

日本作为亚洲少数发达国家，国家实力强劲，经济发展紧跟世界步伐。

奥运盛事 助力东京

日本成功申办2020年奥运会，为日本楼市注入一剂强心剂，预计疫情平稳之后奥运会重开，将见证楼市50%的涨幅。

礼仪之邦 品质教育

国民高素质教育，从小注重礼仪培养，幼儿园到高中都可享受公立的义务教育。

医疗水平 世界一流

看病国家报销70-90%。2019年5月将白血病免疫细胞疗法Kymriah纳入基本医疗保险。

福利体系 成熟健全

怀孕4个月至孩子18岁之前可领取多种育儿补贴金，此外日本养老院服务成熟，被称为”老人迪士尼”。

财富管理 全球配置

日元作为避险货币，抗通胀能力强，日本经营管理签证是目前最适合中国投资人获取日本永久居住权的方式

想在日本投资的，有投资计划的投资人

想来日本居住的，并且有明确投资项目的投资人

想子女在日本生活的，为子女提钱筹划的投资人

想来日本创业的投资人

外国人在日本投资房产是否有限制

自1998年4月改法后，对于非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消。税项与日本人购房一样，可购买土地，或房产，拥有永久产权。同时，可以继续由外国人继承。 日本全国的房地产买卖全部都由日本不动产协会监管，并且有宅地建物交易法可依。所有交易的过程和日本人一样，不会因为是外国人而有个别对待的情况。

如何获得日本永居身份和加入日本国籍

日本并不是以移民为主的国家，与主流移民国家的入籍流程不同的是，在日本连续居住5年可归化入籍，连续居住10年则可以申请永居。

申请经营管理签证一定要设立公司吗？接手已在营运的公司，或投资当股东等方式是否也能够取得经营管理签证

符合”投资·经营”在留资格的活动有以下八种：

1. 在日本开始经营事业，并成为其经营
2. 在符合上述1条件的外国人经营的公司里当管理者
3. 给日本的事业投资，并成为其经营者
4. 在符合上述3条件的外国人经营的公司里当管理者
5. 替在日本开始经营事业的外国人经营其事业
6. 在符合上述5条件的外国人经营的事业或日本人替在日本开始经营事业的外国人经营其事业的公司里当管理者
7. 替在日本的事业投资的外国人经营其事业的经营者
8. 在符合上述7条件的外国人经营的事业或日本人替在日本的事业投资的外国人经营其事业的公司里当管理者。

也就是说，接管已经营运的公司或以增资的形式成为取缔役时，只要符合上述2~8的任何一项都有可能取得”投资·经营”签证。

持留学签证者能否经营公司

以留学的在留资格经营公司属于资格外活动违反，会成为被遣返回国的对象。但留学生也可以出资，可以做为发起人注册一家公司之后，先找一个日本人或持不受就劳限制的在留资格的外国人委托经营，等大学毕业的时候来当代表取缔役，把在留资格变更为经营·管理。

如果经营一家建筑公司，想雇几个人，是否需要取得什么许可，需要满足什么条件？

如果从事承包价款超过500万日元的建设工程（单件）时，都需要取得建设业的许可。如果是500万日元以下的建设工程，就没有必要取得许可。

2020年是极度不平凡的一年，世界经历百年未有之大变局。新冠疫情导致世界房地产交易基本停滞，在此背景下，海外资金对日本房地产的投资却尤其活跃。许多的投资人都观察到了，一些国际巨鳄在重仓日本。

股神巴菲特

2020年8月30日，美国股神巴菲特在90岁生日当天收购日本5家大型贸易公司各超过5%的股份，当下日本股市就大涨了，包括伊藤忠株式会社、丸红株式会社、三菱商事、三井物产和住友商事住友，据计算，这五家公司股份的总价值约为62.5亿美元，约合人民币近430亿元。这些公司可不仅仅是贸易公司，涉猎非常广泛，包括制造业、金融业，以及房地产也是很重要的业务板块，在股神巴菲特入股这五家日本商社后，世界的投资方向标转向了日本。

黑石集团

全球规模最大的投资管理公司美国黑石集团，历经30年的发展后，业务覆盖私募股权，房地产，对冲基金以及信贷等多个领域，早已成为实至名归的PE无冕之王。一向眼光超前的黑石集团，在近几年频频出手投资房地产业务，根据黑石2017年财报，房地产基金业务资产管理规模已达到了1153亿美元，除了当前房地产投资为其带来的巨额利润，黑石也看到了当前时代经济复苏形势下带来的新契机。2020年1月份，黑石集团以3000亿日元的金额购买日本住宅投资组合，大概有220栋楼，同年12月，又以1100亿日元购入日本写字楼以及商业设施，主要集中于东京大阪等一线城市，黑石CEO施瓦兹曼在接收采访时表示，今后还将在日本进行2万亿日元规模的收购，黑石表现出非常强势买入日本房产的态势。同时指出，在过去的5到10年间，日本的改革已经取得进展，大规模重仓投资的条件已经具备。

BGO抄底

在2020年4月，日本政府发布疫情紧急事态宣言，与此同时，外资大型房地产基金BGO，抄底取得了位于东京的大型写字楼。总部设在加拿大的BGO，是由美国摩根士丹利2010年成立的房地产基金GreenOak与永明金融集团旗下的同业企业合并而成。在全世界24个大城市设有办事处，管理的资产达490亿美元。该机构在日本进行大规模投资。预期在今后2-3年内最大会投入1万亿日元。设立了以亚洲为投资对象的新基金，向欧美养老基金等进行募资，作为大股东的加拿大保险商永明金融集团也直接出资，由BGO进行投资管理，资金总额估计达25亿美元，其中80%投向日本市场，总体估计向日本的投资最高达100亿美元，作为外资基金，BGO在日本的投资业绩名列前茅。

随着疫情迫使许多公司开始居家办公，很多投资机构认为日本写字楼的需求将会减少，但是BGO表示日本的家庭住房比较窄小，IT基础设施也不是十分完善，因此办公室需求并不会因为居家办公而大幅减少，将坚持在这一领域继续实施投资。与此同时，该公司将收购一些相对便宜的酒店，在旅游复苏后重新出售。BGO首席执行官肯定地表示，日本是当今最具吸引力的市场。

太盟集团

香港基金公司PAG太盟集团在2020年9月，表示将在今后约4年时间里向日本的房地产最多投入约8400亿日元。

很明显，这些国际资本在疫情期间，都表现出了对日本市场的极度关注。根据仲量联行的一组数据，反映的是2019年-2020年期间，外资在日本房产投资的态势。整体来看，2020年较2019年有明显的上涨，在年度转换期间达到峰值，而且外资进入日本房产市场于2020年9月份的时候已经接近60%，表示外资还在不断持续的进入日本市场。整个2020上半年，日本商业不动产吸引投资1.6万亿日元，相当于150亿美金，排名世界第一。这些海外资本的进入，势必拉动和刺激整个日本的房地产经济。作为喜欢购买房产的中国投资人，怎么能错过日本房产投资的黄金机会。

2020年全球市场活动都受到了疫情的广泛影响，各行各业都受到了很大的波动。不同的城市房地产价格的影响也有所不同，对于专业投资人来说，每当这个时候，反而都是买入房地产资产的最佳时机。

新冠疫情影响了全球的经济，日本的许多行业的失业人数有所增加。回顾日本总务省统计局发表的2020年9月的劳动力调查数据，显示在2020年8月，日本的完全失业率上升至3%，但是与此同时，一些行业却增加了就业人数。就业人数增加率最高的行业，是“房地产和物品租赁业”，比上年同月增长了11.6%，增加了15万人就业。在疫情期间的日本，这种增长显得尤为亮眼，也印证了日本的房产投资的热潮。

2020年12月的时候，日本媒体报道了这样一条新闻：有调查显示，2020年1至9月期间东京的商业用，不动产投资额达到193亿美元（约2兆日元），居世界首位，从上一年同期的第四位大幅度跃进。第二位是韩国首尔（142亿美元），第三位是英国伦敦（134亿美元），之后是法国巴黎和美国纽约。这是自2008年雷曼危机之后，日本东京首次成为第三季度的第一位，也因此，东京的房地产市场受到海外机构、个人投资者的青睐，特别是海外租赁公寓。

同时，有报告还指出，在所有的日本不动产投资中，来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在前3季度达到了38%，相比去年同期的占比21%还要高上17个百分点，在2020年第三季度，近60%的投资来自海外投资者。可以看到，相比其他国家经济活动的惨淡，日本房产市场却迎来火爆发展。房产市场的销量不但暴涨，而且房价也一直持上涨状态，足见当疫情过去之后，未来恢复的势头还会有很大的上涨空间。

今天小飞象带大家了解一下大阪的房地产。大阪圈，是日本三大都市圈之一，中心城市是大阪。大阪都市圈的实际涵盖范围包括大阪府、京都府、兵库县、奈良县、滋贺县和和歌山县的部分城市。大阪是大阪府的府厅所在地，日本第二大城市，GDP仅次于首都东京，位列日本第二。

关注海外房产的投资人都知道，房产地段是非常有讲究的，要参考过去真实的数据，再依据当下的经济发展状况进行预测。2020年日本土地局公布的数据，大阪的土地价格并没有跌，而是在一个小幅上涨的阶段。较去年同期相比增长了1.55%。公寓方面，2020年4-10月期间，大阪的公寓价格没有受到很大的影响，反而以一个适当的涨幅继续发展。同属东亚的城市首尔，价格在今年2-3季度也是呈现出了相对比较好的表现。

目前的大阪的土地价格还是名列全日本第二位，仅此于东京。很多人都担心，最近大阪市有很多政策的利好，房产价格不断上涨，是否已经没有投资价值了，其实如果熟悉大阪的历史数据，目前大阪的房价还是在历史的相对低点，而且以大阪的国际化地位，相对世界上的国际化城市来说，房价依旧处于一个被低估的水平。

疫情之前很多投资人非常关注日本房产市场，特别是大阪的房屋行情，但是现在反而都在观望中，因为疫情的不稳定性，投资人担心未来房产的租金会受到冲击。非专业的投资人在选择房产的时候，往往都会被市场营销话术所左右，觉得听得多的地方，就是热门的地方。但是专业的投资人会看数据，会看市场，找准机会。如果投资人关注大阪主流区域的土地价格指数，就会发现，到目前为止，基本上都处于一个增长的状态。只有极个别区会有小幅的跌幅。作为大阪最核心的三个区，中央区，北区，西区，房价涨幅依然超过整个大阪市的平均涨幅，分别为13.3%，11.92%，和13.88%！我们也可以看到，西区是整个大阪涨幅最高的区域。

目前国内很少看到有大阪西区的房产在售，因为西区的公寓房产稀缺，项目少，抢的人也多。大阪西区，一向寸土寸金，紧挨着北区，中央区，有大阪巨蛋体育场，中国大使馆，各大日企总部，500强写字楼。市面上的项目少之又少。一直都是本地行业内人士重点关注和投资的区域。目前小飞象代理推荐的这个高级住宅公寓就是位于大阪西区，应该是整个市面上唯一的一个西区新房项目了，刚上市就已经售出了一半，目前还有少量楼层可选。

在房产投资热潮下，相对于东京房产，大阪作为日本第二大都市，另一个都市圈，也是日本房产购置的目光聚焦地之一，大阪的公寓房产也成为了投资人青睐的投资标的。大阪房价为东京房价的70%左右，投资回报却和东京一样。2018年全球最宜居城市中，大阪位居第3名，超过了排在第7名的东京。2019年G20峰会(二十国集团领导人会议)于6月28日在大阪举行，这是日本第一次承办高规格全球峰会。2024年大阪赌城博彩设施的建成、2025年大阪将举行世博会，都增加了大阪国际曝光度，为大阪带来了无限发展机遇，保障了大阪未来十年的经济蓬勃。

世博会的举办无疑会为大阪带来新的发展动力，带动大阪与关西整体经济腾飞，房地产当然也深受其益。最新数据预测，世博会将会产生经济效益约1.9万亿日元；而赌场对刺激经济的利处不多赘述，随之而来更将促进大阪新一轮旅游业的增长，拉动整个关西的经济发展。大阪的未来发展，大阪房地产市场都是很值得期待的，

相对于首都东京，大阪的房价仅为东京的60-70%，房价租金相对较低，发展空间较大，由于价格相对适中，吸引了不少购房者。不仅如此，其房价涨势也十分令人满意：租售比高，是北京上海的2~3倍，一般来讲，租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值，也就是说，单靠租金需要多少个月可以完全收回房产购置成本。国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间，如果高于1:200，表明这一区域房产购买价值大，发展潜力相对较大，回收成本时间短，是值得购入的。相对而言，大阪长租房租售比高于东京。东京实际在4-5%，而大阪是5-6%。如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话，大阪是个不错的选择。

东京属于关东文化圈，大阪则代表了关西文化圈。大阪人说话比较大声，为人热情，不太在意别人的眼光，有话就直说。他们聊天也比较幽默，容易营造一种愉快有趣的氛围。正因为开放的性格，大阪是出了很多笑星的。大阪的单行道大多很宽敞，比起东京，堵车并没有那么常见。

日本房产投资的优势是实打实的，我们知道，日本经常举办各种重大赛事，比如奥运会，G20峰会，大阪市还有在建的大阪赌场项目，这些都是未来能让房价翻翻的利好刺激因素，而且日本房地产交易透明，法律健全，对海外投资者没有限制，房产为永久产权，且无公摊。租赁市场稳定，出租率和回报率都高。日元作为世界避险货币之一，资产配置保值性强。大阪推出的观光立国政策，未来的旅游人数会倍增，租赁需求上涨是可以期待的。对比欧美，日本与中国文化背景相似，距离近，时差少，治安又好，教育医疗水平也是世界领先，非常适合中国投资人置业投资和自住。

如果投资人感兴趣，想了解更多大阪一手优质公寓房源，又或者是有在日本投资置业的想法，却无从下手，请立即添加小飞象微信免费咨询，我们的专家会帮您定制购房方案，分享日本的投资方法和经验。