迪拜房产

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全球盛事助力大阪市房产

G20峰会

第14次G20峰会在日本大阪举行

2019.6.28

博彩业

日本IR法案正式通过,确定博彩业为合法行业,带动旅游业和房产市场的持续发展

2018.7.20

奥运会

东京奥运会,现已延期到2021年举办,将大大促进日本经济崛起

2020 年

大阪赌场

大阪赌场开业

2024 年

世博会

大阪世博会

2025 年

观光立国

实现”观光立国”的发展目标

2030 年

本町新座——优质日本公寓

光与盐——优质日本公寓

日本买房移民一户建项目流程

项目方收购土地/房子

第一步

设计重装方案

保留框架

推倒重建

第二步

小飞象移民咨询购买

定制专属方案

确定是/否办理签证

确定公司/个人购买

第三步

签订合同

第四步

付款

人民币/日元

现房 10%,=  90%

期房 50%+40%+10%

第五步

房子过户

第六步

申请民宿牌照

对比,长租的好处:好出租,麻烦少,脱手容易。

第七步

与项目方签订包租协议

第八步

项目方运营管理民宿

第九步

注册日本公司申请经营管理签证(如需)

第十步

2020年是极度不平凡的一年,世界经历百年未有之大变局。新冠疫情导致世界房地产交易基本停滞,在此背景下,海外资金对日本房地产的投资却尤其活跃。许多的投资人都观察到了,一些国际巨鳄在重仓日本。

股神巴菲特

2020年8月30日,美国股神巴菲特在90岁生日当天收购日本5家大型贸易公司各超过5%的股份,当下日本股市就大涨了,包括伊藤忠株式会社、丸红株式会社、三菱商事、三井物产和住友商事住友,据计算,这五家公司股份的总价值约为62.5亿美元,约合人民币近430亿元。这些公司可不仅仅是贸易公司,涉猎非常广泛,包括制造业、金融业,以及房地产也是很重要的业务板块,在股神巴菲特入股这五家日本商社后,世界的投资方向标转向了日本。

黑石集团

全球规模最大的投资管理公司美国黑石集团,历经30年的发展后,业务覆盖私募股权,房地产,对冲基金以及信贷等多个领域,早已成为实至名归的PE无冕之王。一向眼光超前的黑石集团,在近几年频频出手投资房地产业务,根据黑石2017年财报,房地产基金业务资产管理规模已达到了1153亿美元,除了当前房地产投资为其带来的巨额利润,黑石也看到了当前时代经济复苏形势下带来的新契机。2020年1月份,黑石集团以3000亿日元的金额购买日本住宅投资组合,大概有220栋楼,同年12月,又以1100亿日元购入日本写字楼以及商业设施,主要集中于东京大阪等一线城市,黑石CEO施瓦兹曼在接收采访时表示,今后还将在日本进行2万亿日元规模的收购,黑石表现出非常强势买入日本房产的态势。同时指出,在过去的5到10年间,日本的改革已经取得进展,大规模重仓投资的条件已经具备。

BGO抄底

在2020年4月,日本政府发布疫情紧急事态宣言,与此同时,外资大型房地产基金BGO,抄底取得了位于东京的大型写字楼。总部设在加拿大的BGO,是由美国摩根士丹利2010年成立的房地产基金GreenOak与永明金融集团旗下的同业企业合并而成。在全世界24个大城市设有办事处,管理的资产达490亿美元。该机构在日本进行大规模投资。预期在今后2-3年内最大会投入1万亿日元。设立了以亚洲为投资对象的新基金,向欧美养老基金等进行募资,作为大股东的加拿大保险商永明金融集团也直接出资,由BGO进行投资管理,资金总额估计达25亿美元,其中80%投向日本市场,总体估计向日本的投资最高达100亿美元,作为外资基金,BGO在日本的投资业绩名列前茅。

随着疫情迫使许多公司开始居家办公,很多投资机构认为日本写字楼的需求将会减少,但是BGO表示日本的家庭住房比较窄小,IT基础设施也不是十分完善,因此办公室需求并不会因为居家办公而大幅减少,将坚持在这一领域继续实施投资。与此同时,该公司将收购一些相对便宜的酒店,在旅游复苏后重新出售。BGO首席执行官肯定地表示,日本是当今最具吸引力的市场。

太盟集团

香港基金公司PAG太盟集团在2020年9月,表示将在今后约4年时间里向日本的房地产最多投入约8400亿日元。

很明显,这些国际资本在疫情期间,都表现出了对日本市场的极度关注。根据仲量联行的一组数据,反映的是2019年-2020年期间,外资在日本房产投资的态势。整体来看,2020年较2019年有明显的上涨,在年度转换期间达到峰值,而且外资进入日本房产市场于2020年9月份的时候已经接近60%,表示外资还在不断持续的进入日本市场。整个2020上半年,日本商业不动产吸引投资1.6万亿日元,相当于150亿美金,排名世界第一。这些海外资本的进入,势必拉动和刺激整个日本的房地产经济。作为喜欢购买房产的中国投资人,怎么能错过日本房产投资的黄金机会。

2020年全球市场活动都受到了疫情的广泛影响,各行各业都受到了很大的波动。不同的城市房地产价格的影响也有所不同,对于专业投资人来说,每当这个时候,反而都是买入房地产资产的最佳时机。

新冠疫情影响了全球的经济,日本的许多行业的失业人数有所增加。回顾日本总务省统计局发表的2020年9月的劳动力调查数据,显示在2020年8月,日本的完全失业率上升至3%,但是与此同时,一些行业却增加了就业人数。就业人数增加率最高的行业,是“房地产和物品租赁业”,比上年同月增长了11.6%,增加了15万人就业。在疫情期间的日本,这种增长显得尤为亮眼,也印证了日本的房产投资的热潮。

2020年12月的时候,日本媒体报道了这样一条新闻:有调查显示,2020年1至9月期间东京的商业用,不动产投资额达到193亿美元(约2兆日元),居世界首位,从上一年同期的第四位大幅度跃进。第二位是韩国首尔(142亿美元),第三位是英国伦敦(134亿美元),之后是法国巴黎和美国纽约。这是自2008年雷曼危机之后,日本东京首次成为第三季度的第一位,也因此,东京的房地产市场受到海外机构、个人投资者的青睐,特别是海外租赁公寓。

同时,有报告还指出,在所有的日本不动产投资中,来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在前3季度达到了38%,相比去年同期的占比21%还要高上17个百分点,在2020年第三季度,近60%的投资来自海外投资者。可以看到,相比其他国家经济活动的惨淡,日本房产市场却迎来火爆发展。房产市场的销量不但暴涨,而且房价也一直持上涨状态,足见当疫情过去之后,未来恢复的势头还会有很大的上涨空间。

今天小飞象带大家了解一下大阪的房地产。大阪圈,是日本三大都市圈之一,中心城市是大阪。大阪都市圈的实际涵盖范围包括大阪府、京都府、兵库县、奈良县、滋贺县和和歌山县的部分城市。大阪是大阪府的府厅所在地,日本第二大城市,GDP仅次于首都东京,位列日本第二。

关注海外房产的投资人都知道,房产地段是非常有讲究的,要参考过去真实的数据,再依据当下的经济发展状况进行预测。2020年日本土地局公布的数据,大阪的土地价格并没有跌,而是在一个小幅上涨的阶段。较去年同期相比增长了1.55%。公寓方面,2020年4-10月期间,大阪的公寓价格没有受到很大的影响,反而以一个适当的涨幅继续发展。同属东亚的城市首尔,价格在今年2-3季度也是呈现出了相对比较好的表现。

目前的大阪的土地价格还是名列全日本第二位,仅此于东京。很多人都担心,最近大阪市有很多政策的利好,房产价格不断上涨,是否已经没有投资价值了,其实如果熟悉大阪的历史数据,目前大阪的房价还是在历史的相对低点,而且以大阪的国际化地位,相对世界上的国际化城市来说,房价依旧处于一个被低估的水平。

疫情之前很多投资人非常关注日本房产市场,特别是大阪的房屋行情,但是现在反而都在观望中,因为疫情的不稳定性,投资人担心未来房产的租金会受到冲击。非专业的投资人在选择房产的时候,往往都会被市场营销话术所左右,觉得听得多的地方,就是热门的地方。但是专业的投资人会看数据,会看市场,找准机会。如果投资人关注大阪主流区域的土地价格指数,就会发现,到目前为止,基本上都处于一个增长的状态。只有极个别区会有小幅的跌幅。作为大阪最核心的三个区,中央区,北区,西区,房价涨幅依然超过整个大阪市的平均涨幅,分别为13.3%,11.92%,和13.88%!我们也可以看到,西区是整个大阪涨幅最高的区域。

目前国内很少看到有大阪西区的房产在售,因为西区的公寓房产稀缺,项目少,抢的人也多。大阪西区,一向寸土寸金,紧挨着北区,中央区,有大阪巨蛋体育场,中国大使馆,各大日企总部,500强写字楼。市面上的项目少之又少。一直都是本地行业内人士重点关注和投资的区域。目前小飞象代理推荐的这个高级住宅公寓就是位于大阪西区,应该是整个市面上唯一的一个西区新房项目了,刚上市就已经售出了一半,目前还有少量楼层可选。

在房产投资热潮下,相对于东京房产,大阪作为日本第二大都市,另一个都市圈,也是日本房产购置的目光聚焦地之一,大阪的公寓房产也成为了投资人青睐的投资标的。大阪房价为东京房价的70%左右,投资回报却和东京一样。2018年全球最宜居城市中,大阪位居第3名,超过了排在第7名的东京。2019年G20峰会(二十国集团领导人会议)于6月28日在大阪举行,这是日本第一次承办高规格全球峰会。2024年大阪赌城博彩设施的建成、2025年大阪将举行世博会,都增加了大阪国际曝光度,为大阪带来了无限发展机遇,保障了大阪未来十年的经济蓬勃。

世博会的举办无疑会为大阪带来新的发展动力,带动大阪与关西整体经济腾飞,房地产当然也深受其益。最新数据预测,世博会将会产生经济效益约1.9万亿日元;而赌场对刺激经济的利处不多赘述,随之而来更将促进大阪新一轮旅游业的增长,拉动整个关西的经济发展。大阪的未来发展,大阪房地产市场都是很值得期待的,

相对于首都东京,大阪的房价仅为东京的60-70%,房价租金相对较低,发展空间较大,由于价格相对适中,吸引了不少购房者。不仅如此,其房价涨势也十分令人满意:租售比高,是北京上海的2~3倍,一般来讲,租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值,也就是说,单靠租金需要多少个月可以完全收回房产购置成本。国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间,如果高于1:200,表明这一区域房产购买价值大,发展潜力相对较大,回收成本时间短,是值得购入的。相对而言,大阪长租房租售比高于东京。东京实际在4-5%,而大阪是5-6%。如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话,大阪是个不错的选择。

东京属于关东文化圈,大阪则代表了关西文化圈。大阪人说话比较大声,为人热情,不太在意别人的眼光,有话就直说。他们聊天也比较幽默,容易营造一种愉快有趣的氛围。正因为开放的性格,大阪是出了很多笑星的。大阪的单行道大多很宽敞,比起东京,堵车并没有那么常见。

日本房产投资的优势是实打实的,我们知道,日本经常举办各种重大赛事,比如奥运会,G20峰会,大阪市还有在建的大阪赌场项目,这些都是未来能让房价翻翻的利好刺激因素,而且日本房地产交易透明,法律健全,对海外投资者没有限制,房产为永久产权,且无公摊。租赁市场稳定,出租率和回报率都高。日元作为世界避险货币之一,资产配置保值性强。大阪推出的观光立国政策,未来的旅游人数会倍增,租赁需求上涨是可以期待的。对比欧美,日本与中国文化背景相似,距离近,时差少,治安又好,教育医疗水平也是世界领先,非常适合中国投资人置业投资和自住。

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